Ипотека в России бьет все рекорды. Так, в сентябре 2020 года было выдано 170 тысяч кредитов — максимум за всю историю. Льготная ставка сработала, спрос на жилье вырос. Многие в попытке сэкономить покупают "квартиры будущего", вкладываясь в квадратные метры на этапе котлована. Однако нередки ситуации, когда сроки сдачи дома затягиваются или стройка замораживается на неопределенный срок. Если время сдачи затянулось более чем на полтора года, это уже долгострой, а это значит, что у дольщиков возникают проблемы. Ruposters рассказывает, что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным.
Что такое "долгострой"
Долгостроем принято считать объект, строительство которого прекращено и не продолжается уже более чем 1,5 года. Происходит это по разным причинам: например, не у всех застройщиков есть необходимое количество денег для строительства целого жилого комплекса, все надежды на средства частных инвесторов. Если инвесторов будет мало, строительство приостановится до новых денежных поступлений. Не стоит сбрасывать со счетов и банальные случаи мошенничества — продажу квадратных метров, которые существуют только на бумаге. В этом случае компания собирает деньги с инвесторов, но не вкладывает их в строительство объекта, а тратит на свои нужды. Такая мошенническая схема очень популярна на стадии котлована, когда дом еще не начал возводиться. Мошенникам проще испариться с вашими деньгами, если они потратили минимум на создание видимости стройки. Строительство дома в этом случае "замораживается" на неопределенный срок, а инвесторы остаются ни с чем. Вернуть свои деньги будет крайне сложно, и многое в таких ситуациях зависит от типа контракта, заключенного между застройщиком и покупателем.
Типы контракта между застройщиком и покупателем
Договор долевого участия (ДДУ) — самый выгодный вариант для покупателя квартиры в новостройке, т.к. сделка предусматривает отказ от договора с полной материальной компенсацией. Дольщики защищены законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который обязывает застройщика передать дольщику квартиру не позднее того срока, что указан в договоре. За просрочку начисляется пеня, а в случае просрочки более чем на 2 месяца покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом все вложенные деньги ему обязаны отдать немедленно.
Еще один плюс подобного типа договора — возможность компенсации в случае банкротства застройщика. С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого ДДУ, и в случае банкротства фонд окажет помощь в возврате денежных средств или в финансировании дальнейшего строительства объекта.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это не лучший вариант, имеющий множество "подводных камней", ведь предметом предварительного договора является не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Использование такого типа договора выгодно прежде всего для застройщиков: практическое отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю и возможность изменения договора в одностороннем порядке развязывает руки недобросовестным продавцам. Клиенты, заключающие такой тип договора, не защищены от двойных продаж, пересмотра условий сделки и вероятного банкротства застройщика, в результате которого можно лишиться и жилья, и денег.
Жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — очень ненадежная схема. Прежде чем заключить подобный тип договора, нужно внимательно изучить Устав кооператива. Может оказаться так, что обязанности самого кооператива будут не указаны или будут слишком расплывчатыми, и тогда в случае проблем со строительством вернуть свои деньги будет неимоверно тяжело даже через суд.
Что делать, если застройщик обанкротился
Необходимо подать конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр кредиторов. Конкурсный управляющий — это человек, который назначен арбитражным судом при принятии решения о признании должника банкротом для проведения конкурсного производства и осуществления иных полномочий, установленных ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Если дом уже построен, то вы вправе потребовать квартиру в собственность через арбитражный суд. Впрочем, недостроенный объект тоже можно потребовать признать своей собственностью. Для этого нужно собраться всем вместе (дольщики), обратиться в суд и зарегистрировать совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Далее образовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и закончить постройку или продать ее. Это оптимально, если дом находится на завершающем этапе строительства и для его достройки нужны небольшие вложения.
Еще один вариант — вернуть потраченные деньги. Однако стоит помнить, что денежные требования кредиторов удовлетворяются только в третью очередь. Сначала средства идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, потом — на выдачу зарплаты рабочим. Поэтому ждать выплат можно очень долго, и денег должника может не хватить на возмещение долгов всем.
В случае заключения ДДУ можно получить компенсацию через фонд, если застройщик уплачивал в него взносы. Для этого нужно дождаться объявления о начале приема заявлений на сайте фонда защиты дольщиков, подать заявление о выплате возмещения и в течение 10 дней получить свою компенсацию.
Как не "попасть" на долгострой
Прежде всего стоит проверить документы застройщика: разрешения на строительство, права на землю, проектную документацию, а также изучить историю строительной компании — отсутствие судебных тяжб, громких скандалов с инвесторами, отсутствие недостроенных объектов. Все это будет плюсом при выборе. Не поленитесь поискать в интернете отзывы о компании.
Очень желательно посетить строительную площадку дома, в котором вы хотите купить квартиру: стройка должна вестись непрерывно, ее прогресс должен быть заметен со стороны. Если на участке не ведутся работы, это может говорить о том, что у компании мало собственных средств для начала строительства, это может обернуться проблемами в будущем.
Внимательно нужно отнестись и к договору, который предлагает заключить застройщик. Самая безопасная схема для покупателя — договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Остальные варианты не защищают от долгостроя и не могут быть гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги в случае любых проблем со сроками сдачи объекта.
