Впервые за четыре года спрос на аренду жилья в Москве превысил предложение, сообщили специалисты по недвижимости. Правда, превышение зафиксировано только в сегменте эконом-класса и только в августе, но тем не менее владельцы арендных квартир действительно отмечают повышение спроса по сравнению с 2015-16 годами. С чем это связано и чем аренда лучше ипотеки, объясняет Михаил Мельников.
На рынке нового жилья стагнация: хорошо расходятся квартиры только в самом дешевом сегменте. Понятно, что у подавляющего большинства арендаторов нет ни денег на первый взнос, ни документов о достаточном для ипотеки доходе, но даже счастливые обладатели этих активов почему-то не спешат нести их застройщику и в банк.
Интернет переполнен статьями на тему "Аренда или ипотека", причем большинство таких материалов либо находятся на сайтах торговцев недвижимостью, либо прямо или косвенно заказаны ими. У мелких арендодателей нет ни внятного профессионального сообщества, ни значительных финансовых ресурсов, да и работают они главным образом в тени.
Попробуем оценить ситуацию объективно.
Расходы на ипотеку
Будем исходить из следующих цифр. Ипотеку на новостройку на окраине Москвы можно взять под 11% годовых (в рекламе фигурируют меньшие цифры, но будем реалистами), пристойную однушку там же снять за 25 тыс. руб. в месяц с учетом "счетчиков" (как правило, жилец платит за воду и электроэнергию, владелец - за остальные коммунальные услуги). Предположим, что речь идет о покупке небольшой однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн руб. на стадии котлована.
Базовые расходы ипотечника подсчитать несложно:
- 20% первого взноса (600 тыс. руб.);
- выплаты кредита в размере 2,4 млн руб. в течение 10 лет;
- ремонт и мебель;
- проживание во время строительства.
Нам придется платить 33 тыс. руб. в месяц, и итоговая переплата составит 1,57 млн руб. – то есть чуть более половины общей стоимости квартиры. Расходы на ремонт, мебель и технику скромно оценим в 600 тыс. руб. – все-таки у нас небольшая квартира.
За год аренды квартиры за те же 25 тыс. мы потратим 300 тыс. руб. Это будет тяжелый год – вместе с ипотечными взносами придется отдавать 58 тыс. руб. в месяц.
Есть, однако, не столь очевидные расходы. Во-первых, вас заставят застраховать свою жизнь на весь срок ипотеки. Для 25-летнего мужчины без серьезных заболеваний это обойдется сейчас примерно в 10 тыс. руб. в год, то есть 100 тысяч.
Когда квартира будет сдана, вам придется оплачивать постоянно дорожающие коммунальные услуги. Если вы живете один (а на двоих надо было покупать жилье побольше), "коммуналка" составит 3 тыс. в месяц, а к концу срока выплаты ипотеки подорожает как минимум до 4 тыс. – итого примем скромные 400 тыс. за 10 лет.
К слову, о налоге на недвижимость
Налог по ставке 0,1% от стоимости жилья в год – 3 тыс. руб., то есть 30 тыс. за 10 лет, но с ним не все так просто.
Даже если рыночная стоимость вашей квартиры за 10 лет вырастет до 4 млн руб., региональные власти с легкостью неимоверной могут насчитать все 8 млн (прецедентов – тысячи), а оспаривать это решение – только через суд и независимую экспертизу. Угадайте, много ли людей выберут этот вариант.
При этом размер налога на недвижимость для физических лиц правительство планирует постепенно поднимать. Содержать жилье станет обременительно, если с нынешних средних 0,1% в год налог поднимется до 1%, "как в Европе". С 8 миллионов это 80 тысяч в год, то есть 8 тысяч в месяц. Уже ощутимая сумма.
Понятно, что точно те же издержки будет нести и хозяин сдаваемой в аренду квартиры, и он постарается переложить их на арендатора. И все же в рыночной реальности сверхсметные расходы вы будете нести примерно пополам; кроме того, имеющие несколько квартир люди будут более агрессивно бороться в судах за снижение оценки стоимости жилья и, соответственно, причитающихся с него налогов.
Есть у нас, правда, и хорошая "плюшка" – возможный налоговый вычет, который составит 13% от стоимости квартиры – 390 тыс. руб.
Итак, мы видим, что за 10 лет обладатель купленной в ипотеку квартиры потратит:
600 тыс. первоначального взноса + 4 млн выплат по кредиту + 600 тыс. на обустройство + 100 тыс. на страховку жизни + 300 тыс. руб. на проживание в течение первого года + 400 тыс. руб. за коммунальные услуги + неизвестная сумма налога, но остановимся на скромных 30 тыс. руб. – 390 тыс. руб. налогового вычета. Итого 5 340 000 руб., зато на выходе мы получаем актив стоимостью 4 млн руб. и пассив – расходы на содержание актива.
Расходы на аренду
Арендатор квартиры аналогичного качества за тот же срок заплатит 25 тыс. руб., умноженные на 120 месяцев, то есть 3 млн руб., но поскольку хозяин скорее всего хотя бы раз поднимет цену, будем говорить о 3 500 000 руб. Экономия, как видим, составляет 1,84 млн руб., на которые можно снимать квартиру по 30 тыс. (инфляция) еще пять лет (а с учетом минимум 300 тыс., которые владелец квартиры потратит на это время на коммуналку, еще почти год). Или же купить на эти деньги жилье, взяв небольшой кредит под скромный процент (размер начального взноса существенно влияет на условия).
Основные риски
Но никакой экономический расчет немыслим без анализа рисков. Главный наш риск в обеих ситуациях – потеря источника дохода. Очевидно, что здесь в плюсе оказывается арендатор. Аренду можно прервать в любой момент. Нет денег – съехал в квартирку поплоше или к тетке в Саратов. Если же денег нет у ипотечника, его проблемы нарастают как снежный ком: претензии, суды, приставы и в результате – изъятие жилья с выплатой оставшейся от его реализации суммы. На которую, как правило, можно купить разве что коробку от холодильника.
Специфический риск ипотечника – проблемы застройщика. "Обманутые дольщики" – проблема, существующая практически во всех регионах. Экономические пертурбации 2014–15 годов болезненно сказались на девелоперах, вернув позабытую было проблему долгостроев. И никто не сказал, что это не повторится вновь. В этом случае обладатель прав на квартиру вынужден лишнее время жить на съемном жилье, а вернуть потраченные деньги через суд, как показывает практика, весьма проблематично.
Специфический риск арендатора – проблемы хозяина, резкое повышение арендной ставки или просто разрыв договора в одностороннем порядке. Это не столь страшно, учитывая огромные размеры рынка арендного жилья в Москве и ближнем Подмосковье, но, возможно, какое-то время придется пожить в гостинице, хостеле или у знакомых. К слову, ставки хостела (читай – общежития) даже ниже – правда, жить придется в компании других таких же бедолаг. Отметим, впрочем, что мы говорим именно об одиноком на момент начала арендных отношений мужчине. Но с семьей почти неизбежные переезды становятся более сложными. Скажем, поиск нового детского сада – настоящая пытка.
Капитал денежный и человеческий
Итак, мы видим, что при нормальной ситуации на рынке жилья, умеренной инфляции и некотором экономическом росте брать ипотеку выгоднее, чем арендовать квартиру: потратив 5,34 млн, мы получаем актив за 4 млн, то есть наши жилищные расходы за 10 лет составляют всего 1,34 млн, тогда как арендатор отдал 3,5 млн, не получив ровным счетом ничего. Но все не так просто, ибо реальный доход – это не просто прибыль минус убыток. Экономя на размере ежемесячной платы в 8 тыс. руб. и других сопутствующих платежах (ремонт, техника, страховка), арендатор обеспечил себе более высокий уровень жизни в течение десяти лет, и каких лет – с 25 до 35, золотое время! При правильном инвестировании сэкономленных денег в самообразование и развитие он скорее всего обгонит ипотечника в гонке по карьерной лестнице и подойдет к 35-летию без квартиры, но с существенно более высоким доходом, который с высокой вероятностью позволит ему купить достойное жилье для своей семьи. Добавим, что сэкономленные 8 тыс. руб. можно ежемесячно класть на депозит, что под 7% годовых с капитализацией процентов даст через 10 лет прибыль в 440 тыс. руб. Эта сделка, впрочем, не кажется нам слишком выгодной: в молодые годы лучше инвестировать в себя, чем зарывать деньги в банковские инструменты.
Резюмируем. Я рекомендую молодым людям заключать договор аренды, а не вступать в ипотечные отношения с банком и застройщиком даже при нынешних низких процентных ставках.
