Эксперты составили топ-10 стран с самыми выгодными ставками по ипотеке. Япония заняла первое место с 1,21%. Россия в этот рейтинг не вошла. Сегодня ставка по ипотеке у нас составляет в среднем 10% годовых. Тем не менее 2017 год, возможно, станет рекордным по количеству жилищных кредитов. Только за 9 месяцев 2017 года объем ипотечных займов в России увеличился на четверть. Михаил Мельников рассказывает, как занимать на жилье у банков и выбирать лучшие условия.
Число ипотечных кредитов в России вновь стало расти. Если в посткризисном 2010 году было выдано всего 392 302 кредита, то через два года эта цифра увеличилась почти в 2 раза - до 739 393. В 2014 году мы перевалили за отметку в миллион, но тут грянули известные события, начавшиеся с декабрьского повышения ключевой ставки Центробанка до космических 17%. Впрочем, год спустя банки выдали более 710 тысяч кредитов – как видим, рынок упал не катастрофически. А за первые 9 месяцев 2017 года мы имеем цифру в 704 675 ипотечных договоров – еще не исторический максимум, но уже явное восстановление.
Средний процент по рублевой ипотеке стабильно снижается. К октябрю 2017 года (более свежих данных у Центробанка нет) он достиг рекордных 10,05% – не сравнить с 14,46% по итогам 2009 года. У нас сейчас самая дешевая ипотека в истории России. В сочетании с сохранением программы материнского капитала и постепенной отменой долевого строительства это предвещает настоящий бум на рынке. Увы, это имеет не только положительные стороны…
Россияне все глубже залезают в кредитную яму. Вся банковская статистика последних лет говорит о том, что мы активно проедаем сбережения и, не желая снижать уровень потребления, набираем кредиты. Банки, конечно, ничуть не возражают, несмотря даже на довольно высокий уровень невозврата. При инфляции в 3,7% очень приятно получать на ровном месте доход в 11–15% годовых.
Нынешнее затишье, безусловно, настраивает на позитивные ожидания, но цифры неумолимы – объем депозитов снижается, объем кредитов растет.
Когда речь идет о жилье, выбора особенно нет. Это европейцы и американцы могут поколениями жить в съемных домах или даже гостиницах, у нас же коммерческий найм был и остается неадекватно дорог. Особенно актуальна мысль об ипотеке, когда у вас есть материнский капитал – средства с ограниченной возможностью применения. Собственно, сам закон о материнском капитале выгоден больше застройщикам и банкам, получившим армию клиентов, прежде и не думавших о покупке жилья.
Решив обременить себя ипотекой, вы должны ясно понимать, что у вас есть три основных риска.
Отказ в предоставлении кредита. Это наименьший риск. Тут еще неизвестно, кому повезло.
Недобросовестный продавец. Тут два варианта: либо вы связались с откровенными мошенниками (выдающими себя за представителей известной организации или же, например, продающие жилье, полученное незаконным путем, – см. "черные риелторы"), либо же застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства.
Невозможность выполнить обязательства. Снизили зарплату, сократили, возникли другие проблемы – просрочка нарастает, а банк угрожает продать ваше жилье с молотка.
К счастью, еще одна актуальнейшая для России проблема – надежность банка – вас не волнует с того момента, как он перечислит деньги продавцу. Даже если у банка отзовут лицензию, для вас ничего не изменится: надо будет оперативно выяснить новые номера счетов для обслуживания кредитов, получив бумажные документы с печатью банка-санатора или временной администрации.
Итак, как правильно брать ипотеку?
1. Не скрывайте свою кредитную историю, даже если в прошлом были проблемы. Банк все равно докопается до правды, но ваша ложь сильно смутит менеджера.
2. Не занижайте свои доходы. Когда доход клиента находится на грани отказа, банк просто выставляет более выгодные для себя условия (по проценту и другим параметрам). В итоге он либо получит больше денег, либо потеряет не слишком привлекательного клиента.
Высокий процент отказов по кредитам, в частности ипотечным, придирчивость к вашим документам – это не только и не столько осторожность банка. Как мы знаем по ипотечному пузырю 2007 года в США, если бы все решало только кредитное учреждение, оно бы давало деньги почти всем прилично выглядящим людям, а невозврат покрывался бы высокой процентной ставкой с добросовестных клиентов. Но Центробанк бдительно контролирует банковскую отчетность, и наличие должников с неубедительными документами (пусть даже они вовремя погашают все платежи) запросто может стать поводом для штрафа или иных дисциплинарных мер. Банк обмануть, конечно, можно, но чаще всего уловки оборачиваются против заемщиков-хитрецов. Приукрашивать лучше не документы, а себя – прийти в банк трезвым, улыбчивым, чисто выбритым.
- Не обращайтесь к дебютантам – компаниям, впервые осуществляющим застройку, даже если их цены немного ниже.
- Покупая квартиру на вторичном рынке, потратьте время и средства на самостоятельную проверку ее чистоты. Теоретически банковские служащие могут быть в сговоре с "черными риелторами" или просто непрофессионально выполнять свою работу.
- Читайте договор с застройщиком и убедитесь, что там есть пункт об ответственности за срыв сроков.
Перед тем, как покупать жилье на стадии "котлована" (наиболее распространенный вариант покупки с использованием ипотеки), сходите на форумы обманутых дольщиков. Проверьте предыдущие проекты застройщика – без срывов сроков в последние годы не обходился никто, но надо понимать, как эти люди ведут себя в такой ситуации. Помните, что получение ключей – это примерно половина дела. Съездите к уже сданным жилым комплексам, поговорите с людьми во дворах. Узнайте, быстро ли эти люди оформляют жилье в собственность, надежны ли коммуникации, не дерут ли аффилированные с ними управляющие компании втридорога. Эта информация в таких делах бесценна – ее не предоставили бы ни продавец, ни банк.
- Торгуйтесь с застройщиком. Как правило, продавцы жилья готовы сделать негласную скидку реальному клиенту.
- Помните, что банк, выдавший вам зарплатную карточку, может предложить более выгодные условия.
- Не берите ипотеку в валюте, если получаете доход в рублях.
- Помните, что вам придется оплачивать (помимо ипотеки) страховку жизни, а скорее всего и еще один-два страховых продукта (страховка жилья, здоровья).
Иногда более высокий процент компенсируется минимальными дополнительными условиями, поэтому лучше ознакомиться с максимальным количеством предложений банков. Некоторые выставляют дополнительные условия.
Вариант с равномерным распределением процентов и платежей по "телу кредита" на весь срок (скажем, каждый месяц 15 тысяч рублей долга и 25 тысяч рублей процентов в месяц) – вариант редко встречающийся, но очень выгодный для тех, кто рассчитывает погасить заем раньше срока. Обычно первые годы вы платите только проценты, а потом отдаете долг (первый год, скажем, тысяча рублей долга и 39 тысяч рублей процентов в месяц, последние годы – чисто долг). В результате стоимость досрочного погашения оказывается выше, потому что у вас осталось больше собственно долга.
Также следует помнить, что платежи бывают аннуитетными (одинаковыми все время выплат) и дифференцированными – от большего (скажем, 50 тыс. в месяц на старте) к меньшему (30 тыс. в конце кредитного срока). Второй вариант, как правило, несколько выгоднее. Кроме того, возможное снижение дохода оказывается не столь болезненным.
